July 6, 2022
Administrador
El famoso
proceso de la ejecución hipotecaria es el desarrollo que facilita a los
bancos cobrar el dinero que se les debe por medio de una ordenanza judicial por
la cual venden el inmueble al que estaba sujeto la hipoteca.
En otras
palabras, si firmas la compra de una vivienda con la ayuda de una hipoteca y
llega un momento en el que no pagas las cuotas de esta, el banco podría
resolver esto ejecutando la hipoteca judicialmente para vender la casa y
recuperar el dinero del préstamo.
Las 8 fases de la ejecución hipotecaria
El desahucio
es solo el último paso de un largo procedimiento judicial, por ello no podrán
embargarte la vivienda si te demoras en el pago de una única cuota. El proceso
para llegar a esto es muy largo y siempre se puede parar llegando a una
acuerdo con el banco o saldando la deuda. El procedimiento para ejecutar
una hipoteca se desarrolla en 8 pasos:
- Aviso de impago. 15 días después del primer
impago, la entidad financiera te contactará para avisarte de esto.
- Notificación oficial de
incumplimiento del pago. Tras un mes desde la primera cuota adeudada, el
banco enviará un documento oficial notificando este hecho.
- Entrada en mora. Después de 5 meses sin pagar
las cuotas, la entidad financiera te incluirá en una lista de morosos,
como ASNEF o RAI, y podría traerte problemas para contratar servicios con
otras empresas.
- Demanda de ejecución bancaria. A partir de los doce meses,
si te encuentras en la primera mitad del préstamo o de los quince, si
estás en la segunda mitad, se interpondría una demanda contra el deudor en
los Juzgados de Primera Instancia más próximos al lugar donde se encuentra
el inmueble hipotecado.
- Registro de cargas sobre el
inmueble. Se
envía una notificación de las cargas que existen sobre el inmueble en el
Registro de la Propiedad.
- Publicación de la subasta. Se establece una fecha, hora
y precio de salida de la propiedad que se anunciará en el Ayuntamiento,
Registro de la Propiedad y Juzgados más próximos donde se encuentre la
vivienda. No será obligatorio comunicarlo al deudor, por lo que tendrás
que estar pendiente de este proceso.
- Ejecución de la subasta. El inmueble será adjudicado a
un nuevo comprador, en caso de que no se alcance el precio mínimo, el banco
podrá quedarse la propiedad con un 60% del valor. Como dato, si el precio
de la subasta no alcanza lo adeudado, el banco podría tener una deuda
contigo.
- Desahucio. Este será el último paso del
proceso, en el que te obligarán a abandonar el domicilio en presencia de
un comité judicial, un cerrajero y agentes de policía si fuera necesario.
¿Se puede parar el desahucio de una ejecución
hipotecaria?
Sí, la
ejecución bancaria puede detenerse e incluso anularse. Veamos cómo:
- Poniéndote al día con los pagos
antes de que se lleve a cabo la subasta y cancelar así el procedimiento de ejecución
bancaria.
- Llegando a un acuerdo con el
banco para
evitar que comience el desahucio y pierdas la casa. Por ejemplo, si
firmases un nuevo contrato de trabajo tras un periodo de desempleo, vale
la pena comunicárselo al banco con la esperanza de que te alarguen el
plazo y se puede llegar a un arreglo a la vez que disfrutas de unos años
más de carencia.
- Acogiéndote al Código de Buenas
Prácticas. Si te
encuentras en una situación de exclusión, puedes pedirle a la entidad
financiera que detenga la ejecución y se reestructure el préstamo. Si esto
no fuera suficiente, se podría negociar que la compañía acepte una dación
en pago y te dejen vivir a modo de alquiler social en esa misma vivienda.
- Certificado que establece que
formas parte de un colectivo vulnerable. En caso de cumplir un conjunto de requisitos,
el banco no podría desahuciarte aunque la ejecución hipotecaria esté en
marcha según lo establecido el Real Decreto-ley 6/2020.
- Cuando existen cláusulas
abusivas en la hipoteca. Es probable que hayas oído hablar de las
famosas cláusulas abusivas de las hipotecas. Dependiendo de la forma en la
que se presenten, pueden llevar al sobreseimiento de la ejecución
hipotecaria o la nulidad de la cláusula, o sea, en la eliminación de la
escritura. Si existen intereses por encima del límite legal, el juez tiene
potestad para denegar el desahucio.
¿Cuándo prescribe una ejecución hipotecaria?
Según el
código civil, una ejecución de la hipoteca puede prescribir a los 20 años.
Esto significa que la entidad financiera tiene este tiempo como límite para
comenzar con el proceso de ejecución para aplicar la cláusula de vencimiento
anticipado.
¿Qué pasa si no consigo detener la ejecución
hipotecaria?
En caso de
que no pudieras detener la ejecución hipotecaria y el proceso siguiera
adelante, llegando a subasta el inmueble, los pujantes no podrían pujar por
menos del 70% del valor del inmueble en caso de tratarse de tu vivienda
habitual. Aunque, si no hubiera terceros que pujen por la vivienda, el
banco o la entidad financiera que se hubiera empleado para hipotecar la
vivienda, podrán quedársela por el 50% del valor en subasta.
Por ello,
debes tener en cuenta que puedes rehabilitar la deuda y así conservar la vivienda,
antes de que se decrete la subasta, y si llegara a celebrarse con postores y el
juzgado decrete oficialmente la adjudicación de la propiedad, siempre existiría
la posibilidad de mejorar la puja o pagar el principal y quedárselo, por lo que
hay muchas maneras dentro del proceso de ejecución hipotecaria de no perder la
casa.
Aunque, si
al final de los casos, un tercero pujase en la subasta y se la adjudicara,
llegaría el punto de desahucio en el cual el comprador podrá solicitar el
lanzamiento de los inquilinos de la vivienda para ocuparla él.
